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環球展望

打算投資海外?以下是2019年全球各地樓市走勢。

By SMART Expo, May 9 2019


World Investment Trends

香港物業市場正迎來重重挑戰,是過去10年來首次,不少在2019年影響本港的因素也影響著全球樓市。其中一個憂慮是政治不穩定,以及中國經濟放緩。2018年環球投資走勢強勁,仲量聯行在其11月份《Global Market Perspective》中表示:「踏入2019年,有跡象顯示投資活動放緩,成交數量相對溫和。」但報告中不是所有消息都是壞的,陰霾之中還有幾度曙光。

英國
很明顯,英國最棘手的問題是將於3月29日啟動脫歐程序,以及去年12月11日首相文翠珊押後國會12月11日脫歐方案表決,以免協議被否決。現時(截至本刊付印前)文翠珊正在處理工黨將於12月底議會表決時投反對票的問題,而前首相 Tony Blair則建議新一輪公投,文翠珊政府表明投票不會遲於1月21日舉行。在這段期間,英鎊
匯價下挫。

The UK

萊坊全球研究部主管Liam Bailey表示:「自2016年中公投完畢後,英國樓市一直蒙上政治前景未明的陰影。」他補充,延遲投票只會把英國的不明朗延續到新一年。然而,正當英鎊跌至20個月新低,倫敦樓市卻持續攀升。據Bailey表示,市場需求急升,銷售活動較2017年增加7%。Bailey說:「倫敦樓市的機遇對國際買家來說十分有吸引力,與三年前相比,基於市場和貨幣變動,買家以美元為基礎或與美元掛的貨幣入市,相等於獲得30%折扣。」再者,英國經濟增長強勁,失業率創歷史新低,今年表現會較其他歐洲國家出色。但普華永道在其《Emerging Trends in Real Estate》年刊中表示,7成受訪人士相信不論日後達成甚麼協議,英國在脫歐後將更難吸納人才。普華永道表示:「多達四分之三的受訪者相信在2019年因受到脫歐
影響,越來越多企業遷往其他歐洲城市;同等受訪人數預測英國的投資額度和物業價值均會下跌。」雖然脫歐對歐洲以外人士沒太大影響,但他們亦意料到兩個經濟體系從此分開,將為英國帶來負面影響。

亞太地區
亞太區經濟增長周期完結,各個市場表現回落,同時受到中美貿易戰衝擊,而中國增長引擎亦逐步減慢。目前量化寬鬆緩和,利率重拾升軌。普華永道指出:「橫跨整個亞太區,價格上漲、上限率受壓,以及不祥的宏觀經濟和地緣政治指標,令基金經理及資產持有人懷疑市場是否已見頂…這問題困擾亞洲投資者多年,但這次,警鐘聲特別明亮。」
但亞太區經濟基礎尚未真正下調,機構投資者活動繼續創下新紀錄,各個市場對住宅的需求維持不變,物業價格亦如是。東京、奧克蘭、悉尼、墨爾本、香港和新加坡可能已見頂,但區內仍有大量資金從海外湧入,仍是充滿機遇。萊坊2019年Prime Global Residential指數中有五個地方來自亞太區;今年,墨爾本在普華永道的預測中排首位。一如2018年,當地寫字樓供應緊絀,令回報急升,大量的移民人口成為支撐樓市的動力。排在墨爾本之後是新加坡、悉尼、東京、上海、大阪、胡志明市、深圳、首爾(縱使與中國關係緊張)和廣州。

歐洲
與其他地方一樣,歐洲牛市也在減弱,大部份歐洲地區經濟自2008年起復甦,供求達致平衡,但始終未解決樓價難負擔的問題,所以今年較受投資者歡迎的資產是共享生活空間、退休人士住房、學生宿舍和出租房屋。另一方面,歐洲二線城市於2019年備受注目,首選為里斯本,賣點是其生活質素和銳意改革的政府。普華永道表示:「葡萄牙經濟增長穩健,首都吸引無數國際企業、投資者和遊客。」里斯本因巴塞羅那的騷亂而得益,首10位城市還包括柏林、都柏林、馬德里(在萊坊Prime Global 榜中排首位)、法蘭克福、阿姆斯特丹(兩者都是倫敦企搬遷的目的地)、漢堡、赫爾辛基、維也納及慕尼黑。今年普華永道把英國的伯明翰、曼徹斯特和愛丁堡排在倫敦之上。

北美

Manhattan
北美物業市場比想像中複雜,單是看美國、墨西哥和加拿大的人口結構和政策的多樣化可見一斑。美國和加拿大很有可能推出新政策刺激市場,因此,普華永道預計在2019年,美加市場將會出現轉捩點,北美的利率亦開始上升,溫哥華和邁阿密等過熱樓市將會出現調整。今年美國的亮點是波士頓,原因是當地移民、國際知名學校、留下來發展的畢業生、重建計劃以至可持續措施,均有利物業市場發展,因而得到投資者的青睞;新興的門戶及二線城市亦於今天有不錯表現,當中包括達拉斯/沃斯堡、丹佛、紐約(特別是布魯克林)、羅利達拉姆、納什維爾、奧斯汀、夏洛特、奧蘭多及坦帕灣/聖彼得堡。在加拿大,多倫多再次成為焦點,預計到2022年,多倫多會有40萬來自世界各地的居民,聯邦及省政府已嘗試冷卻過熱的市場,普華永道表示:「毫無疑問,當地樓市由需求帶動,區內亦感受到人口結構轉變所帶來的影響。」同時,普華永道亦注意到千禧世代紛紛在多倫多入市。溫哥華則是第二受歡迎,而沉寂已久的蒙特利爾,因其相對容易負擔的樓價,預計在2019年也有強勁增長。

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